其他合同纠纷裁判实务五大要点之物业服务合同纠纷常见的问题及建议

所谓物业服务合同纠纷,是指在某一特定区域内,物业服务企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中,与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安Q管理等利益冲突而产生的纠纷。近年来,随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的快速发展,政府逐渐退出了房屋管理这一领域,对物业的管理渐渐由房管局移至物业服务企业。在物业管理快速发展的同时,物业纠纷不断,业主满意程度较低物业服务合同纠纷案件在Q国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。

(一)物业服务合同纠纷特点

1.涉案数额较小,但数量成倍增加。

从邯郸市丛台区法院受理的物业服务合同纠纷情况看:2015年受理19件2016年受理79件,2017年截至8月受理108件。可以看出,2018年1~7月份受理的案件数量超出了前两年的数量之和,故对此类案件应予以重视。但受理的J大多数案件诉讼标的并不高,数额多在1000~3000元之间。个别诉讼标的较高的有两、三万元的,主要为临街商铺拖欠物业费。

2.纠纷具有群体性,群众影响大。

由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业,往往涉及一栋楼的业主,甚至整个小区的业主,因而规模往往很大,且矛盾激烈,群体一方自恃人多势众给法院施加压力。法官需做大量的调查和调解工作,调解难度大,调解率低。

3.物业服务收费案件所占比例Z大,物业企业胜诉率高。

丛台区法院审理的此类纠纷主要是由物业服务企业作为原告提起诉讼的案件,诉讼请求几乎Q部为拖欠物业管理费。物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体,其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务,因此,无论在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面,甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。

4.业主与物业是等企业之间的服务合同约定不明。

由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准,且物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定又较为概括,业主与物业服务企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距,服务合同对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。

(二)审理中遇到的问题

此类纠纷主要是由物业服务企业作为原告提起诉讼的案件,诉讼请求几乎Q部为支付拖欠物业管理费。审判实践中,业主拒J履行付款义务的理由多种多样,概括起来,主要包括:(1)物业服务企业提供的服务项目和质量标准与物业服务合同约定存在差距(如保洁不到位、绿化不满意);(2)物业服务企业拒J对第三人侵权造成的业主财产或人身损失承担赔偿责任;(3)物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费;(4)区分所有建筑物共用部分水电费的分摊和公共设施维修费用的分摊不合理;(5)房屋质量不合格或配套设施不完备,建设单位和物业服务企业均拒J承担维修责任;(6)物业服务企业擅自改变物业共用部位、共用设施用途,甚至利用物业共用部位进行经营。以上六种理由作为业主的抗辩,能否得到人民法院的支持?既是案件审理的重点,也是难点。

(三)意见与对策

为依法审理物业服务合同纠纷案件,根据物权法、合同法、国务院《物业管理条例》、Z高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,针对业主提出的六种抗辩意见,处理意见如下:

1.关于物业服务企业不完Q履行合同义务(主要表现为部分履行和质量不符合约定)的情况。如上所述,物业管理服务是个系统性工程,涉及众多服务项目。相应地,物业服务费用由公共设施、设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、保洁费、保安费、化粪池清掏费、垃圾清运费、管理费等收费项目构成。业主接受了物业服务企业提供的部分服务,则应作出相应部分的对待给付。物业服务企业提供的物业服务质量不符合约定,属于不完Q履行给付义务,业主有拒J给付瑕疵履行部分对应的服务费用。物业服务企业不完Q履行若危及合同的,即不提供基本服务致物业日常生活秩序无法维持,业主得拒J给付Q部物业服务费。需注意的是,人民法院需认真审查物业服务协议关于各类收费项目的具体约定,若没有约定或约定不明确,需由物业公司合理说明,不能合理说明的承担举证不能的法律后果。

2.关于物业服务企业的安Q保障义务和保管义务安Q保障义务在物业管理中,是指物业服务企业根据物业服务合同规定,为维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安Q保卫活动。保管义务主要是指物业服务企业对停放在其管理区域内的、形成保管关系的车辆所承担的责任。物业服务企业未尽到安Q保障义务和保管义务,应该依照合同法第107的规定承担包括赔偿损失在内的违约责任(不排除构成加害给付、发生违约责任与侵权责任竞合的情况)。一般而言,业主要求物业服务企业承担赔付责任的,应当依法提出反诉或另案起诉,不应以此为据对抗物业服务企业给付服务费用的请求。

3.关于收费标准问题。提供物业服务的企业必须取得政府房管部门颁发的资质证书,人民法院审查发现物业服务企业未取得资质证书的,应驳回起诉,交由房管部门进行行政处理。国家对普通住宅的物业服务费用是给予干预和指导的,例如邯郸市政府2014年制定的《邯郸市城市精细化管理办法》,该办法明确规定了物业服务分为三个等级,每个等级规定了具体的服务项目和标准,以及对应的收费标准。物业服务企业欲提供哪一等级的服务,除了根据考虑自身的条件外,还需与业主委员会或业主大会协商一致,否则属于单方意思表示,不产生法律效力。在合同约定之外提供特殊服务项目或提高收费标准、增加收费项目,需征得业主委员会的同意,没有业主委员会的,需经过业主大会(2/3业主参加)过半数通过,否则业主以该事由进行抗辩,拒交物业服务费用中不合理的部分理由成立,应受法律保护。

4.关于建筑物共用部分费用的分摊问题。负责收取水、电、气公共事业单位与物业公司存在委托与被委托关系,物业公司收取物业服务费与受托代收代缴水电费是不同的法律关系。物业服务费中并无与之对应的收费项目,业主行使抗辩权有失妥当。如何分摊共用部分水电费和公共设施维修费用,与业主的共有所有权紧密联系,应通过召集业主大会或由业主委员会作出决定。

5.关于房屋质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、建设单位不切实际的承诺、履行保修责任等开发建设阶段遗留的问题。《物业管理条例》第31条规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。故区分所有建筑物的专有部分或共有部分存在质量不合格、配套设施不Q问题,应由建设单位承担保修责任,业主也可以要求物业服务企业提供特约服务。人民法院应重点审查物业服务合同是否有特约服务,若没有特别约定,业主依此作为抗辩理由拒交物业费的,不应支持。对于保修期满后建筑物的专有部分,应由业主自己承担维修责任。对于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,应依照《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序,启用专项维修资金。

6.物业服务企业擅自改变物业共用部位、共用设施用途,甚至利用物业共用部位进行经营的,因涉及的是业主的共同利益,应由业主委员会主张权利,没有业主委员会的应由业主大会行使权利。物业服务企业即使存在此类违约行为,也没有给服务质量造成实际损害。业主个人不能以此作为拒交物业服务费的正当事由。

总之，有效的杜J物业服务合同类纠纷的大量产生，需要人民法院能够依法、及时地审理此类案件，更需要物业服务企业提供Y质的服务。